长春净月高新技术产业开发区管理委员会关于轨道交通3号线南延线项目征收补偿实施方案

根据城市发展需要，长春净月高新技术产业开发区管理委员会拟对轨道交通3号线南延线项目范围内的房屋等地上物实施征收。根据《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》（吉林省人民政府令第273号）、《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（长春市人民政府令第27号）、《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》（长府办发〔2012〕6 号）、《长春净月经济开发区拆迁安置补偿管理暂行办法》（长净管〔2012〕5号）、《关于印发净月高新区征收安置补偿政策补充意见的通知》（长净管〔2018〕44号）、《关于加快推进净月高新区征收工作的通知》（长净管〔2019〕37号文件）等相关文件，本着惠及于民、公平公开的原则，结合本项目的实际情况，制定本方案。

一、征收范围

东至长双公路、西至远洋戛纳小镇及林地、北至永顺路、南至村路，具体范围以项目用地边界为准。

二、地上物调查登记

征收实施部门将组织所属村屯、中介机构对征收范围内房屋等地上物的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，以最终公示的调查结果为补偿依据。在踏查测绘过程中，若被征收人不配合踏查、不提供相关资料，所产生后果由被征收人承担。

三、征收补偿资金

征收补偿资金专账管理、专款专用。

四、征收补偿

（一）住宅房屋

1、有证房屋

有证房屋指具有房产、国土等部门核发证照、审批手续，并经查档认定的房屋。根据被征收人的意愿，可以选择货币补偿，也可以选择产权调换补偿。

（1）货币补偿

根据被征收区域的地理区位，结合拟征收房屋成新程度等因素，由评估单位按照房屋征收公告期限内采取市场比较法确定的货币价格进行补偿。

被征收人选择货币补偿的，对被征收人实行补助制度。 

对被征收人的补助金额为：被征收房屋评估金额乘以增加比率。增加比率根据被征收房屋的建筑面积确定。建筑面积小于25平方米的，增加比率为40%；建筑面积大于或者等于25平方米、小于33平方米的，增加比率为35%；建筑面积大于或者等于33平方米、小于41平方米的，增加比率为30%；建筑面积大于或者等于41平方米、小于49平方米的，增加比率为25%；建筑面积大于或者等于49平方米的，增加比率为20%。 

被征收房屋建筑面积为49平方米以下的，除上款补助外，还应当给予703元/平方米乘以被征收房屋建筑面积补到49平方米所增加建筑面积的金额的补助。 

被征收房屋建筑面积不足49平方米补增到49平方米的规定，是指2004年7月31日以前房屋所有权证记载的建筑面积，或者2004年8月1日以后房屋初始登记的建筑面积不足49平方米的，补增到49平方米。

搬迁补偿：按照每户300元的标准支付。

临时安置补偿：按照被征收房屋建筑面积一次性支付3个月，每月每平方米10元。

（2）产权调换

住宅房屋被征收人选择产权调换的，原则上采取“拆一还一”的方式进行产权调换。被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等部分，不结算差价；房屋建筑面积小于49平方米（含49平方米）的，按被征收人回迁区域回迁房建筑面积最小户型回迁，扩大面积不得超过30平方米，扩大面积部分按1600元/平方米价格计算；房屋建筑面积超过49平方米、小于64平方米（含64平方米）的，不允许分户安置，扩大面积不得超过30平方米，扩大面积部分按1600元/平方米价格计算；房屋建筑面积超过64平方米的，允许分户安置，扩大面积不得超过30平方米，扩大面积部分按1600元/平方米价格计算。超出规定扩大面积以外部分，按照市场价格计算。

搬迁补偿：按照每户300元的标准支付。

临时安置补偿：选择产权调换的过渡期限为24个月，按照被征收房屋面积每月每平方米12元计算，临时安置期限不足半个月的按照半个月计算，超过半个月的按照1个月计算。由于政府原因超过过渡期限的，自逾期之日起增发临时安置补偿。逾期1-3个月的，每月增发50%；逾期4个月以上的，每月增发100%。签订征收协议后与补偿款一同发放6个月的临时安置补偿费。

产权调换房屋安置地点：净月高新区西部回迁区域。

（3）符合下列情况的房屋，在被征收人配合征收工作的前提下，可参照有照房屋进行补偿：

①在开发区规定的冻结区域内，有区土地、规划部门或镇（街）批准新建、翻建的房屋，批准新建、翻建面积部分，经相关部门出具情况说明，可参照有照房屋标准补偿安置；建筑面积超过批准面积部分，按梯价政策或建筑成本结合成新给予补偿；

②由于区划等原因，已缴纳或部分缴纳相关费用，并有区级土地、规划部门收费票据证明的房屋，根据相关部门查档意见，按照票据记载面积，参照有照房屋标准补偿安置；建筑面积超过票据记载面积部分，按梯价政策或建筑成本结合成新给予补偿；

③由于历史原因，属于镇村集体经济组织建造的村部、供销社、粮店、集体户等，已经卖给个人的房屋，建筑面积小于120平方米（含120平方米）的，参照有照房屋标准补偿安置;建筑面积超过120平方米的，超出部分参照有照房屋标准评估，进行货币补偿。

（4）住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照，且依法纳税的，对用于经营的合法建筑面积部分，按照下列标准给予一次性补助：

①从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋评估金额的20％补助；

②从事办公、生产等经营性活动的，按照房屋评估金额的15％补助；

③从事仓储等其他经营性活动的，按照房屋评估金额的10％补助。

（5）对于超出证件登记面积的部分，若与有证部分一体同期建设，有证部分与120平方米之差的部分，可按照多层住宅建设工程造价1916元/平方米进行补偿。

2.未经登记房屋

未经登记房屋按照《长春净月高新技术产业开发区集体土地征收范围内未经登记地上物认定实施细则（试行）》（长净管〔2013〕66号）的规定进行认定。对于具有地调登记或通过卫片认定的未经登记房屋，根据被征收人意愿，可以选择长净管〔2012〕5号文件规定的浮房标准进行补偿，或是选择长净管〔2018〕44号文件规定的梯价补偿政策进行货币安置。但在同一独立院落不能同时兼用。

（1）选择长净管〔2012〕5号文件进行补偿的，由于区域冻结，形成的唯一住房，建筑面积小于90平方米（含90平方米）的，参照有照房屋标准补偿安置，即可选择货币补偿，也可选择产权调换；建筑面积超过90平方米的，超出部分按703元/平方米标准给予补偿。

唯一住房的认定条件是：被征收房屋处于开发区确定的冻结区内独立院落中，被征收人持本屯户口、年龄达18周岁以上、在本屯内没有其他合法住房、居住二年以上。

唯一住房的申请人应为宗地人本人或与宗地人为直近系亲属关系（直系亲属是指父母、祖父母、外祖父母、子女、孙子女、外孙子女以及具有收养关系的养子女；近系亲属关系是指前配偶、亲兄弟姐妹）。

唯一住房的认定程序是：本人申请，村（委）出具证明，镇（街）签署意见，国土、规划等部门审核认定，在被征收人所在地予以公示。

（2）选择长净管〔2018〕44号文件进行补偿的，以独立院落内具有地调登记或卫片认定的未经登记房屋的总面积为依据，登记房屋实际面积超出证件登记面积且通过认定的部分，计入总面积。独立院落原则上指具有房产、国土、规划等部门审核登记及地调登记的院落，特殊情况由相关职能部门共同确认。

①面积在90平方米（含90平方米）以内的，按照3780元/平方米进行补偿；

②面积超出90平方米，90平方米（不含90平方米）到180平方米（含180平方米）之间的部分，按照3360元/平方米进行补偿；

③面积超出180平方米，180平方米（不含180平方米）到270平方米（含270平方米）之间的部分，按照2940元/平方米进行补偿；

④面积超现270平方米，270平方米（不含270平方米）到360平方米（含360平方米）之间的部分，按照2520元/平方米进行补偿；

⑤面积超出360平方米（不含360平方米），超出部分按照703元/平方米进行补偿。

（3）对于在踏查测绘前建设的其他房屋，在被征收人积极配合征收的前提下，由评估部门根据房屋结构和质量结合成新进行评估补偿。

（4）对于整宗地无证、无地调、无卫片的院落，若土地性质为建设用地及建设预留地，在被征收人为本屯户口、无其他合法房屋、符合宅基地申请条件、长期居住的前提下，由村委出具证明材料，可按独立宗地进行补偿，按照院落标准给予净地奖励和宗地奖励，其他人员的房屋可按建设成本进行评估补偿，其他地上物评估补偿，院落内净地按照大地标准进行补偿，不给予宗地奖励；其他院落按照大地标准进行补偿。

（二）非住宅房屋

非住宅征收补偿的基本原则是依据相关法律、法规的规定，由开发区公开招标及政府采购中心招标确认的三家评估公司进行评估，选定中间值作为最终征收补偿评估金额，原则上按照货币补偿方式进行安置。对于申请在征收中报废的设备，由评估公司评定后，按照评估价格进行补偿。

1.有证房屋及可参照有证房屋补偿的认定补偿办法参照住宅房屋执行；

2.未经登记房屋按照《长春净月高新技术产业开发区集体土地征收范围内未经登记地上物认定实施细则（试行）》（长净管〔2013〕66号）的规定进行认定。对于具有地调登记或通过卫片认定的房屋，按照建筑安装工程造价结合成新进行评估补偿，一般不超过2000元/平方米。对于在踏查测绘前为满足生产需要建设的其他房屋，在被征收人积极配合征收的前提下，由评估部门根据房屋结构和质量结合成新进行评估补偿。   

3.因非住宅房屋征收造成停产停业损失的补偿，按照下列规定执行：

（1）对于持续经营的一次性发放3个月停产停业损失补偿；对于房屋闲置的，不给予停产停业损失补偿。

（2）停产停业损失补偿按下列方法计算：

①被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：上年度应纳税所得额÷12（月）×3（月）；

②被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，停产停业损失补偿按照被征收有证房屋的权属登记用途、建筑面积计算：

a登记为商业、服务业用途的，每月每平方米45元；

b登记为办公、生产用途的，每月每平方米30元;

c登记为仓储等其他用途的，每月每平方米20元。

（三）其它地上物

1.宗地内地上物

（1）对于四至清晰、具有明显间隔，且与村集体、集体经济组织成员及其他单位个人无争议的居民院落，被征收人在规定期限内签订协议的，按照宗地面积（以院墙外围测绘面积为准，扣除房屋及正规生产、使用的其他建构筑物占地面积）给予440元/ m2的净地奖励，井、大门等地上物，可单独补偿。若被征收人要求对地上物评估，则按照原政策、原标准进行评估补偿，但不给予净地奖励。

（2）若院落宗地四至不清晰、没有明显间隔，则根据使用现状，结合历年卫片，由征收各办、所属镇、村或相关单位联合确认，经确认的宗地面积可按照上述标准执行，其余面积按照其他地类标准执行。

2.大地内地上物

（1）对于具有承包合同、发包合同的可耕种土地，被征收人在规定期限内签订协议的，按照测绘面积给予170元/ m2的净地奖励。若被征收人要求对地上物评估，则按照原政策、原标准进行评估补偿，但不给予净地奖励。

（2）对于未承包、发包的可耕种土地，参照上述标准补偿给村集体经济组织。但由于历史原因，由被征收人实际长期经营的土地，经村集体经济组织确认，并公示3日无异议后，可以参照上述标准补偿给实际经营者。

（3）对于集体土地上的河道、水面、滩涂等，按照地上物现状进行评估补偿，但建设的温室、大棚不予补偿，可给予40元/ m2的残值补助。

3.其他地上物按照长净管〔2012〕5号、长净管〔2018〕44号文件、长净管〔2019〕37号等有关规定执行，文件中没有明确标准的由评估公司评定。

4.对于超出长净管〔2012〕5号规定的规格范围的地上物，可以按照实际状况评估补偿。

5.对于满足基本居住条件的房屋装修、装饰（如外墙抹灰，内墙大白，室内水泥地面或方砖地面，白炽灯，火炕，普通木窗和木门等），包含在房地产评估价值内，超出上述标准的装修、装饰，可由资产评估公司单独评估。

6.对于退耕还林地，被征收人即可选择地上物评估补偿，亦可选择净地奖励，二者选一，不可兼得。

五、征收部门

长春净月高新技术产业开发区房屋征收第五办公室。

六、签约期限

2021年11月22日起至2022年9月30日止。

七、奖励政策

（一）奖励时段

第一奖励时段为2021年11月22日至2022年8月31日，第二奖励时段为2021年9月1日至2022年9月30日。

（二）奖励标准

1.长净管〔2012〕5号文件奖励政策

在规定签约期限的第一时段，被征收人签订房屋补偿安置协议并交房的，每个独立院落及每认定一个唯一住房奖励3万元，有照房屋及认定唯一住房的房屋每平方米奖励200元；签订地上附属物补偿协议并腾地的，按土地实际面积每平方米奖励2元；

在规定签约期限的第二时段，被征收人签订房屋补偿安置协议并交房的，每个独立院落及每认定一个唯一住房奖励2万元，有照房屋及认定唯一住房的房屋每平方米奖励100元；签订地上附属物补偿协议并腾地的，按土地实际面积每平方米奖励1元。

在同一独立院落内，若有证房屋数量超过1栋，其他有证房屋可单独给予搬家补助和相应时段的奖励。

2.长净管〔2018〕44号文件奖励政策

在规定签约期限的第一时段，被征收人签订房屋补偿安置协议并交房的，每个独立院落给予6万元宗地奖励，有照房屋每平方米奖励200元；在签约期限的第二时段，被征收人签订房屋补偿安置协议并交房的，一个独立院落给予3万元宗地奖励，有照房屋每平方米奖励100元;超出奖励时段的，不予奖励。

在同一独立院落内，若有证房屋数量超过1栋，其他有证房屋可单独给予搬家补助和相应时段的奖励。

八、被征收房屋所有权人不明确

征收实施部门可以根据房屋买卖协议、遗嘱以及街道、社区、邻里等提供的材料作为开展征收补偿工作的证据材料。

九、法律责任

在征收实施过程中，被征收人对其提供的信息负法律责任，如有弄虚作假，一经查证属实，交由公安机关立案查处。

十、达不成协议的处理办法

签约期限内协商达不成补偿协议的，依法申请人民法院强制执行。

十一、本方案由长春净月高新技术产业开发区管理委员会负责解释，未尽事宜，按上级部门颁布的相关法律法规执行。

十二、本方案在征收范围内予以公布。

长春净月高新技术产业开发区管理委员会

2021年11月22日