长春净月潭建设投资有限公司净月开发区基础设施建设项目
长春净月经济开发区 来源：本站原创 2004年06月10日
一、公司概况：
长春净月潭建设投资有限公司是长春净月潭旅游经济开发区管理委员会直属国有独资企业，座落在风景秀丽的净月开发区净月大街，并与享誉中外的亚洲最大人工林场——净月潭国家森林公园、“AAAA”级国家风景名胜区毗邻。公司下属六户企业，即绿化公司、新亚建筑公司、热力公司、华宇房地产开发公司、物业公司、房地产公司，总资产7.6亿元（约合9156.6万美元），注册资本3.6亿元（约合4337.3万美元）。公司主要为净月开发区投资业户、大学城、居民住宅区提供园林绿化、供热、燃气、物业管理等项服务和开展建筑、房地产开发等项业务。
公司于二○○○年中期开始筹建，二○○一年二月正式注册，主要立足于净月开发区基础设施建设项目，采用先进的经营管理理念开展供热、燃气、园林绿化、房地产开发及物业管理，一起达到较高的层次和水平，取得较好的经济效益和社会效益。公司座落在长春净月潭旅游经济开发区内，可享受国家、省、市赋予净月开发区的企业所得税等方面的优惠待遇。
（一）公司经营目标
1．创建长春市第一家集供热、燃气产品销售，园林绿化、房地产开发、建筑业承揽、物业管理为一体的集团企业。
2．以先进的国际经营管理模式经营房地产开发及服务。
（二）成功要素：
1．立足优质服务创造经济效益；
2．以“诚信”为基础赢得市场。
二、公司现有管理者情况：
赵成才，现年43岁，大学文化，高级工程师。曾任长春净月潭旅游集团公司董事长、总经理，现任长春净月潭建设投资有限公司董事长。
三、项目背景介绍：
长春净月潭旅游经济开发区具有巨大的发展潜力，只要按规划逐步建设，完善基础设施，充分利用突出的区位优势，独特的资源条件，高效而顺畅的管理体制和稳定增长的旅客流量，积极发展旅游业为主，以相关产业开发为支撑的旅游，必将在承担“把长春建设成为中国最绿的城市”的同时，是净月开发区的生态效益、经济效益和社会效益达到最佳组合，成为长春市新的经济增长点。
作为长春市南部新城区的重要组成部分，净月开发区近五年中取得了较大变化和发展，基本完善基础设施建设的区域，其土地价格较建区时提升了近20倍。为进一步提升净月潭旅游经济开发区的区位优势，必须建设和完善基础设施。为此，净月开发区已投资5000万美元建设，部分区域已基本达到了“三通一平”，促进了区域商业经济的繁荣和发展，给长春市第二、三产业、教育业和服务业提供了极好的机遇和发展空间。
基于上述情况，净月开发区经过长期的细致分析和考察，决定开展大规模的基础设施建项目。该项目的优势在于：一是具有良好的区位优越；二是政府投入较为可观的资金；三是效益可观、风险极小，甚至可以说基本没有风险。
该项目总辐射面积23.2平方公里，基础设施建成后，总建筑面积可达760万平方米，土地价格将提升30%以上，达到320-380元/平方米，土地净收益保守估计可达3亿美元。
四、项目内容：
项目内容包括三大板块，即净月分团一期基础设施建设工程、净月分团二期基础设施建设工程、长春市南部新城（净月区）基础设施一期工程等三大部分。各板块均包括以下各项工程：
（一）道路、桥梁及排水工程建设。净月分团一、二期工程路网、南部新城（净月区）路网建设；雨水工程建设；污水管道敷设；给水管道敷设；桥梁建设；道路两侧绿化等。
（二）燃气工程建设。完成管网布置、调压设备、系统附属设施建设。
（三）热力工程。完成热网敷设、热力系统、换热站建设及土建工程。
（四）电力及电信工程。电力、电信线路敷设、区内变电所建设。
五、市场分析：
随着长春市经济的快速发展和与国内外在经济、文化、科技、进出口贸易等方面的交流日益增多，来长春进行投资考察、商贸洽谈和旅游观光的宾客越来越多，现在每年来长春的国内外游客平均达100万人以上，这给长春市第三产业和服务业带来了很大的市场空间。另外，随着长春市人民生活水平的不断改善和提高，人们的购买力和对环境的要求也在提高。而净月开发区拥有亚洲最大的人工林场，号称长春的天然大氧吧；旅游资源丰富，净月潭国家森林公园被评为“AAAA”及国家风景名胜区，有较大的旅游市场开发潜力。
六、资金需求与运作周期：
（一）本项目根据初步设计和工程预算，预计总投资额约为42977.6万美元。项目预计三年完成建设，固定资产投资分年使用，按建设进度设想进行分配。前期费用（包括征地、拆迁、土地出让金等）4297.8万美元；建设安装工程及设备费（包括土建工程、管网敷设、绿化、道路与桥梁、设备购置安装、设计及开发管理费等）38679.8万美元。
1．净月分团一期基础设施建设工程内容及所需资金情况：净月分团一期工程需要资金总额为15140.9万美元。
（1）主体工程需资金总额为11003.5万美元，工程包括道路、桥梁、排水、公用工程、附属工程、征地、拆迁等。其中：
a）道路工程需要投入资金3965.6万美元；
b）桥梁工程需要投入资金241.5万美元；
c）排水工程需要投入资金1306.5万美元；
d）公用工程需要投入资金5489.9万美元。其中电力设施需资金2115.6万美元；电信144.6万美元；上水203.1万美元；煤气914.3万美元；热力2112.3万美元。
（2）附属工程需资金投入1124.1万美元，工程包括场地平整、旧沟改造、照明、绿化、交通工程等。其中：
a）场地平整需资金投入608.4万美元；
b）旧沟改造需资金投入78.1万美元；
c）照明341.6万美元；
d）绿化65.1万美元；
e）交通工程30.9万美元。
（3）拆迁工程需资金投入1650.4万美元。
（4）征地费需投入资金1362.9万美元。
2．净月分团二期基础设施建设工程内容及所需资金情况：净月分团二期工程需要资金总额为17233.7万美元。
（1）第一部分工程需资金总额为6259.5万美元，工程包括道路工程、桥梁工程、排水工程、给水工程、交通工程、照明工程、绿化工程、土方工程等。其中：
a）道路工程需要投入资金3206.9万美元；
b）桥梁工程需要投入资金1477.9万美元；
c）排水工程需要投入资金735.1万美元；
d）给水工程需要投入资金365.3万美元；
e）交通工程需要投入资金5.5万美元；
f）照明工程需要投入资金175.4万美元；
g）绿化工程需要投入资金52.2万美元；
h）土方工程需要投入资金241.2万美元；
（2）第二部分工程需资金投入总额为1072.6万美元，包括建设单位管理费、勘察测量费、可研费、设计费、预算费、工程监理费、项目前期费、标书编制费、招标准备费、招标窗口手续费、动迁费等。
a）建设单位管理费需要资金106.5万美元；
b）勘察测量费需要资金50.2万美元；
c）可研费需要9.4万美元；
d）设计费需要资金281.6万美元；
e）预算费需要资金28.3万美元；
f）工程监理费需要资金125.2万美元；
g）项目前期费需要资金3.8万美元；
h）标书编制费需要资金77.4万美元；
i）招标准备费需要资金0.6万美元；
j）招标窗口手续费需要资金31.3万美元；
k）动迁费需要资金358.3万美元。
（3）基本预备费106.3万美元。
（4）征地费需投入资金9795.3万美元。
3．长春市南部新城（净月区）基础设施一期工程内容及所需资金情况：建设工程包括燃气工程、热力工程、道路桥梁及排水工程、电力及电信工程等需要资金总额为10603.0万美元。
（二）本基础设施建设项目工程完成后，根据功能和资金来源渠道不同，可获得以下几方面收益：
1．政府资金投入5000万美元；
2．供热面积为760万平方米，年销售收入将达到2151.8万美元；
3．燃气供应每年将达到9.5×104L，年销售收入可达35481.9万美元；
4．居民住宅按户、企业按照燃气使用量一次性收取初装费，预计每年可回收80万美元，至少可收取1000万美元；
5．按建筑面积一次性收取集资供热费58元/平方米，预计每年可回收400万美元，总计至少可收取5000万美元。
项目建成后，扣除政府资金投入5000万美元，投入资金总额为37977.6万美元。每年预计总销售收入37633.7万美元，投资利润率8%，每年利润可达3010.7万美元，加上每年收取的燃气初装费80万美元和集资供热费400万美元，年回收投资可达3490.7万美元，投资回收期为10.9年，预计资金总回收额为38048.6万美元。
（三）经济效益测算：
1．按静态法测算：总回收额为38048.6万美元，政府投入5000万美元，总计43048.6万美元。减去总投入42977.6万美元，可盈余71万美元。
2．按动态法测算：收回减少或投资增多，平均按减少盈余10%计算，年减少收回349.1万美元，年回收3141.6万美元，排除其他不可预见之因素，保守估计，本项目的投资回收期最多可达12.1年。
（四）投资建议：从长远的利益出发，考虑到中国的经济发展和本项目地产增值的趋势，如果本项目投资者不急于收回投资，则建议投资者按自己的理念和方式自行经营或入股合作经营本项目，以取得最大的投资回报。则(采用保守计算法)：
扣除服务管理及折旧费后，实际年回收3141.6万美元，年回报率为8.3%，按20年计算，总的投资回报率为165.44%。
（五）合作方式：投资方可以与本公司合资，也可以按契约方式合作，由投资方占大股，按照投资方的要求进行建设开发和经营。
七、企业经营管理：
公司按现代企业制度规范经营行为，设有董事会、经理层，公司管理部门设有行政部、财务部、项目开发部、企业管理部、质量检查部、动力设备部、市场营销部、物业管理部；现有员工采取择优录用、聘用上岗，并签订中长期劳动合同；知识产权按国家现行规定办理；公司现有中高级专业技术管理人员25人，市场营销人员27人，今年内拟招聘建筑类专业法律顾问2人，专职负责建设期的有关法律事务。
八、风险控制
本项目的主要风险是区域内商品房开发后入住率带来风险、销售风险等。上述风险影响比较小，就富奥花园商品房销售情况来看，一期刚刚开盘就销售一空，二期尚未开始建设就已经预售达90%，三期为指定单位建设，入住率一般会相当高，因此销售燃气和供热的前景很好。同时，公司还有诸如园林绿化、房地产开发、建筑工程承揽、物业服务等建筑投资领域方面的业务。
由于供热、燃气的销售价格均为国家规定价格，采暖费23.5元/平方米，燃气3.1元/升，且本公司为区内指定生产和销售企业，没有竞争方面的风险。
九、公司简介：
公司名称：长春净月潭建设投资有限公司
性质：国有
公司地址：长春市净月潭旅游经济开发区净月大街
电话：86-431-4533751，4533752
传真：86-431-4533752
成立时间：二○○一年二月九日
联系人：宁东颖、何峰
长春净月潭建设投资有限公司是长春净月潭旅游经济开发区管理委员会直属国有独资企业，座落在风景秀丽的净月开发区净月大街，并与享誉中外的亚洲最大人工林场——净月潭国家森林公园、“AAAA”级国家风景名胜区毗邻。公司下属六户企业，即绿化公司、新亚建筑公司、热力公司、华宇房地产开发公司、物业公司、房地产公司，总资产7.6亿元（约合9156.6万美元），注册资本3.6亿元（约合4337.3万美元）。公司主要为净月开发区投资业户、大学城、居民住宅区提供园林绿化、供热、燃气、物业管理等项服务和开展建筑、房地产开发等项业务。
公司于二○○○年中期开始筹建，二○○一年二月正式注册，主要立足于净月开发区基础设施建设项目，采用先进的经营管理理念开展供热、燃气、园林绿化、房地产开发及物业管理，一起达到较高的层次和水平，取得较好的经济效益和社会效益。公司座落在长春净月潭旅游经济开发区内，可享受国家、省、市赋予净月开发区的企业所得税等方面的优惠待遇。
（一）公司经营目标
1．创建长春市第一家集供热、燃气产品销售，园林绿化、房地产开发、建筑业承揽、物业管理为一体的集团企业。
2．以先进的国际经营管理模式经营房地产开发及服务。
（二）成功要素：
1．立足优质服务创造经济效益；
2．以“诚信”为基础赢得市场。
二、公司现有管理者情况：
赵成才，现年43岁，大学文化，高级工程师。曾任长春净月潭旅游集团公司董事长、总经理，现任长春净月潭建设投资有限公司董事长。
三、项目背景介绍：
长春净月潭旅游经济开发区具有巨大的发展潜力，只要按规划逐步建设，完善基础设施，充分利用突出的区位优势，独特的资源条件，高效而顺畅的管理体制和稳定增长的旅客流量，积极发展旅游业为主，以相关产业开发为支撑的旅游，必将在承担“把长春建设成为中国最绿的城市”的同时，是净月开发区的生态效益、经济效益和社会效益达到最佳组合，成为长春市新的经济增长点。
作为长春市南部新城区的重要组成部分，净月开发区近五年中取得了较大变化和发展，基本完善基础设施建设的区域，其土地价格较建区时提升了近20倍。为进一步提升净月潭旅游经济开发区的区位优势，必须建设和完善基础设施。为此，净月开发区已投资5000万美元建设，部分区域已基本达到了“三通一平”，促进了区域商业经济的繁荣和发展，给长春市第二、三产业、教育业和服务业提供了极好的机遇和发展空间。
基于上述情况，净月开发区经过长期的细致分析和考察，决定开展大规模的基础设施建项目。该项目的优势在于：一是具有良好的区位优越；二是政府投入较为可观的资金；三是效益可观、风险极小，甚至可以说基本没有风险。
该项目总辐射面积23.2平方公里，基础设施建成后，总建筑面积可达760万平方米，土地价格将提升30%以上，达到320-380元/平方米，土地净收益保守估计可达3亿美元。
四、项目内容：
项目内容包括三大板块，即净月分团一期基础设施建设工程、净月分团二期基础设施建设工程、长春市南部新城（净月区）基础设施一期工程等三大部分。各板块均包括以下各项工程：
（一）道路、桥梁及排水工程建设。净月分团一、二期工程路网、南部新城（净月区）路网建设；雨水工程建设；污水管道敷设；给水管道敷设；桥梁建设；道路两侧绿化等。
（二）燃气工程建设。完成管网布置、调压设备、系统附属设施建设。
（三）热力工程。完成热网敷设、热力系统、换热站建设及土建工程。
（四）电力及电信工程。电力、电信线路敷设、区内变电所建设。
五、市场分析：
随着长春市经济的快速发展和与国内外在经济、文化、科技、进出口贸易等方面的交流日益增多，来长春进行投资考察、商贸洽谈和旅游观光的宾客越来越多，现在每年来长春的国内外游客平均达100万人以上，这给长春市第三产业和服务业带来了很大的市场空间。另外，随着长春市人民生活水平的不断改善和提高，人们的购买力和对环境的要求也在提高。而净月开发区拥有亚洲最大的人工林场，号称长春的天然大氧吧；旅游资源丰富，净月潭国家森林公园被评为“AAAA”及国家风景名胜区，有较大的旅游市场开发潜力。
六、资金需求与运作周期：
（一）本项目根据初步设计和工程预算，预计总投资额约为42977.6万美元。项目预计三年完成建设，固定资产投资分年使用，按建设进度设想进行分配。前期费用（包括征地、拆迁、土地出让金等）4297.8万美元；建设安装工程及设备费（包括土建工程、管网敷设、绿化、道路与桥梁、设备购置安装、设计及开发管理费等）38679.8万美元。
1．净月分团一期基础设施建设工程内容及所需资金情况：净月分团一期工程需要资金总额为15140.9万美元。
（1）主体工程需资金总额为11003.5万美元，工程包括道路、桥梁、排水、公用工程、附属工程、征地、拆迁等。其中：
a）道路工程需要投入资金3965.6万美元；
b）桥梁工程需要投入资金241.5万美元；
c）排水工程需要投入资金1306.5万美元；
d）公用工程需要投入资金5489.9万美元。其中电力设施需资金2115.6万美元；电信144.6万美元；上水203.1万美元；煤气914.3万美元；热力2112.3万美元。
（2）附属工程需资金投入1124.1万美元，工程包括场地平整、旧沟改造、照明、绿化、交通工程等。其中：
a）场地平整需资金投入608.4万美元；
b）旧沟改造需资金投入78.1万美元；
c）照明341.6万美元；
d）绿化65.1万美元；
e）交通工程30.9万美元。
（3）拆迁工程需资金投入1650.4万美元。
（4）征地费需投入资金1362.9万美元。
2．净月分团二期基础设施建设工程内容及所需资金情况：净月分团二期工程需要资金总额为17233.7万美元。
（1）第一部分工程需资金总额为6259.5万美元，工程包括道路工程、桥梁工程、排水工程、给水工程、交通工程、照明工程、绿化工程、土方工程等。其中：
a）道路工程需要投入资金3206.9万美元；
b）桥梁工程需要投入资金1477.9万美元；
c）排水工程需要投入资金735.1万美元；
d）给水工程需要投入资金365.3万美元；
e）交通工程需要投入资金5.5万美元；
f）照明工程需要投入资金175.4万美元；
g）绿化工程需要投入资金52.2万美元；
h）土方工程需要投入资金241.2万美元；
（2）第二部分工程需资金投入总额为1072.6万美元，包括建设单位管理费、勘察测量费、可研费、设计费、预算费、工程监理费、项目前期费、标书编制费、招标准备费、招标窗口手续费、动迁费等。
a）建设单位管理费需要资金106.5万美元；
b）勘察测量费需要资金50.2万美元；
c）可研费需要9.4万美元；
d）设计费需要资金281.6万美元；
e）预算费需要资金28.3万美元；
f）工程监理费需要资金125.2万美元；
g）项目前期费需要资金3.8万美元；
h）标书编制费需要资金77.4万美元；
i）招标准备费需要资金0.6万美元；
j）招标窗口手续费需要资金31.3万美元；
k）动迁费需要资金358.3万美元。
（3）基本预备费106.3万美元。
（4）征地费需投入资金9795.3万美元。
3．长春市南部新城（净月区）基础设施一期工程内容及所需资金情况：建设工程包括燃气工程、热力工程、道路桥梁及排水工程、电力及电信工程等需要资金总额为10603.0万美元。
（二）本基础设施建设项目工程完成后，根据功能和资金来源渠道不同，可获得以下几方面收益：
1．政府资金投入5000万美元；
2．供热面积为760万平方米，年销售收入将达到2151.8万美元；
3．燃气供应每年将达到9.5×104L，年销售收入可达35481.9万美元；
4．居民住宅按户、企业按照燃气使用量一次性收取初装费，预计每年可回收80万美元，至少可收取1000万美元；
5．按建筑面积一次性收取集资供热费58元/平方米，预计每年可回收400万美元，总计至少可收取5000万美元。
项目建成后，扣除政府资金投入5000万美元，投入资金总额为37977.6万美元。每年预计总销售收入37633.7万美元，投资利润率8%，每年利润可达3010.7万美元，加上每年收取的燃气初装费80万美元和集资供热费400万美元，年回收投资可达3490.7万美元，投资回收期为10.9年，预计资金总回收额为38048.6万美元。
（三）经济效益测算：
1．按静态法测算：总回收额为38048.6万美元，政府投入5000万美元，总计43048.6万美元。减去总投入42977.6万美元，可盈余71万美元。
2．按动态法测算：收回减少或投资增多，平均按减少盈余10%计算，年减少收回349.1万美元，年回收3141.6万美元，排除其他不可预见之因素，保守估计，本项目的投资回收期最多可达12.1年。
（四）投资建议：从长远的利益出发，考虑到中国的经济发展和本项目地产增值的趋势，如果本项目投资者不急于收回投资，则建议投资者按自己的理念和方式自行经营或入股合作经营本项目，以取得最大的投资回报。则(采用保守计算法)：
扣除服务管理及折旧费后，实际年回收3141.6万美元，年回报率为8.3%，按20年计算，总的投资回报率为165.44%。
（五）合作方式：投资方可以与本公司合资，也可以按契约方式合作，由投资方占大股，按照投资方的要求进行建设开发和经营。
七、企业经营管理：
公司按现代企业制度规范经营行为，设有董事会、经理层，公司管理部门设有行政部、财务部、项目开发部、企业管理部、质量检查部、动力设备部、市场营销部、物业管理部；现有员工采取择优录用、聘用上岗，并签订中长期劳动合同；知识产权按国家现行规定办理；公司现有中高级专业技术管理人员25人，市场营销人员27人，今年内拟招聘建筑类专业法律顾问2人，专职负责建设期的有关法律事务。
八、风险控制
本项目的主要风险是区域内商品房开发后入住率带来风险、销售风险等。上述风险影响比较小，就富奥花园商品房销售情况来看，一期刚刚开盘就销售一空，二期尚未开始建设就已经预售达90%，三期为指定单位建设，入住率一般会相当高，因此销售燃气和供热的前景很好。同时，公司还有诸如园林绿化、房地产开发、建筑工程承揽、物业服务等建筑投资领域方面的业务。
由于供热、燃气的销售价格均为国家规定价格，采暖费23.5元/平方米，燃气3.1元/升，且本公司为区内指定生产和销售企业，没有竞争方面的风险。
九、公司简介：
公司名称：长春净月潭建设投资有限公司
性质：国有
公司地址：长春市净月潭旅游经济开发区净月大街
电话：86-431-4533751，4533752
传真：86-431-4533752
成立时间：二○○一年二月九日
联系人：宁东颖、何峰
